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冯仑:房子,差不多了

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-10-12 手机版

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冯仑:房子,差不多了

从2003年开始,中国房地产市场价格基本保持了连续 14 年上涨不跌的神话。
 很多人说,一般的经济学理论根本无法解释中国的房地产价格走势,像深圳、北京、上海等地,房价已经完全打破经济学常识。 中国楼市越是被调控,房价似乎涨得越快。 调控政策的背后究竟是什么?为什么人们总是抱怨房价高?房地产下一步何去何从?如何判断一个地方的房子还能不能买? 这些问题,我们专访了冯仑先生,以下是其独家分享。

(本文部分内容参考中信出版社出版冯仑著《买房这些事儿》,正和岛经授权独家发布)

口 述:冯仑 万通集团创始人、御风集团董事长

采 访:孙允广

来 源:正和岛(ID:zhenghedao)

人们为什么总是抱怨房价高?

在 2017 年楼市调控之后,北京和其他几个大城市的房价跌了,而且下跌得惨重了一些。一些人在调控政策发布的前几天买了房,就此被套住。

房价上涨,很多人不开心;房价下跌,同样有很多人不开心。

如果放眼全国,中国的总体房价在 2017 年调控之后反倒上涨了。所以,住宅调控政策并没有减少人们的抱怨。

我称中国房地产调控的模式为“无规律调控”:在调控密集的时候,一个月来一次,甚至半个月来一次,也有三个月来一次的紧急时刻,可能每半年也有一次大调控。

梳理一下中国楼市调控史,我们就可以发现:在 2004 年土地出让市场化改革以后,大型的房地产调控一共有4轮,分别在 2006 年、2010 年、2013 年和 2017 年,大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。

对民众影响比较大的,还有大调控里的小调控。大调控定方向,而定了调子后实施的小调控,会在执行层面影响到每个人。

很多人对频繁的“国字头”调控都不陌生:2005 年 5 月的 “国八条”,2006 年 5 月的“国六条”,2010 年 4 月的“国十条”,2010 年 9 月的“国五条”,2011 年 1 月的“新国八条”,2013 年 2 月的“新国五条”,2015 年的“330新政”“930 新政”,2017 年的“317 新政”,等等。

后来,中央不统一正式发文了,改由各地政府自己制定楼市调控政策。从调研、制定政策到实施,地方政府的操作更灵活,调控频率越来越高,无规律调控出现得越来越频繁,“京八条”“沪九条”“苏十五条”“津十六条”等搞得大家都很崩溃。

中国房地产行业进入市场化发展 20 多年,经历了多少次调控,根本数不清。

为什么人们还是抱怨房价高?因为大大小小的调控策略和方法,实际上在相互影响,上一次调控的效果也许很快就被下一次的调控抵消了。

全世界的房地产发展模式总共可归纳为三种:美国式、新加坡式、德国式。

美国楼市100% 靠市场去推动、调节,政府极少主动干预;

新加坡楼市的发展,20%靠市场调节,80%靠政府调控;

德国楼市的60%是福利住房,留出40%的市场空间,大部分人都去租房,在房子上赚钱的概率大大降低。

美国模式的核心是市场解决一切。新加坡模式把两条路分开,该政府保障的归保障,市场的归市场。德国模式类似于我们现在熟知的“房住不炒”。 

绝大多数国家的楼市发展或者说调控都可以归到这三种模式上。这三种模式也造成很有意思的现象。德国由政府福利制度主导,所以一个拥有8 000多万人口的国家却没有什么大型房地产企业。

中国香港虽然只有 700 多万人口,但它采用美国模式,所以拥有众多大型房地产企业;即便按照新加坡模式(只给20%的市场空间)的比例计算,香港的开发商数量也比德国多。

中国楼市调控政策在不同模式间转换,尚不稳定。开发商什么时候开盘,到底要不要拿地,拿多少地,为谁拿地,这些方面应该由谁决定,政府还是开发商,这个问题需要回答清楚。

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