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同一个小区,二手房的价格为什么差那么多?

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-07-28 手机版

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原标题:同一个小区,二手房的价格为什么差那么多? 来源:大胡子说房

编者按:本文来自微信公众号:大胡子说房(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权转载

酒肉朋友听说你在某小区有套房,礼貌性的来了句商业吹捧“哎呦,这小区可以啊,房价涨到了好几万吧!”

你心中暗喜,但还是面无表情的矜持的回复一句:“自己住自己住,涨多少和我没关系。”

接着马上回家偷偷打开APP,查了查自己小区的房产价格。

结果发现不对啊,同一个小区,怎么有卖7万有卖5万的,这片的房子到底值多少钱啊?

民谚云:“十年能学成秀才,十年学不成买卖。”这简单的一买一卖中,可是有着大学问,而我们平常交易额最大的商品房产,就有着最大的学问。

即便在同一个小区,二手房的价格也可能相差几万,这其中的虚实表理,值得我们好好研究一番。以后买卖二手房的时候,也可以注意到更多东西。

毕竟淘到个好房子或卖出个好价格,差的可是几万甚至几十万人民币啊!

得房率不同

所谓得房率,即实际使用面积/建筑面积,就是你实际享用的面积比上你掏钱买的面积。在其他条件差不多的情况下,得房率越高,房子越划算。

即便是在同一个小区,不同的房子得房率也不一样。

一般来说,得房率受两个方面影响,一是公摊面积,二是开发商偷面积。

公摊好理解,公摊越大,得房率越低。

但偷面积就各式各样了,有的房子110平能给你偷出130的5房出来,得房率高达120%。

什么叫偷面积呢?就是开发商在不违反《建筑工程面积计算规范》的情况下,想方设法多弄出一些你不用掏钱的面积。

一来,地方对报建小区的容积率有规定,开发商这样可以在不超出容积率的情况下多建些面积,就能适度提高单价增加利润;二来,这样可以让购房者感觉捡到大便宜,利于出售。

我所见过的偷面积方法大体有这八种:

1.报建入户花园,实际做房间

2.报建设备台(就是放空调外机的那玩意),实际并入房间

3.报建多个阳台,实际将部分并入房间

4.做飘窗,不计面积

5.做露台,不计面积

6.私享独立电梯厅

7.加建夹层或阁楼

8.加建地下室

独立电梯厅:

退台露台:

当然,还有些偷面积的方法直接是违反规范的,比如先做天井、凹槽或透空等穿透空间,然后封上使用,俗称“倒板”。目前来说,只要没有大规模的举报,“倒板”倒成功了也可以正常用,只是拆迁的时候不算面积。

以上这些面积,房本里都是不能完全体现出来的,比如按某些地区规定,房本上的入户花园区域可能只计入了一部分面积,这样实际的使用面积就比房本上的大。

那么在二手房交易的时候,根据得房率不同,单价也就会不一样。

比如中介收你二手房的时候,告诉你同小区老李家的房子只卖1万,你怎么能卖1万2呢?

你当即掏出卷尺,用祖传的手法把家里所有能用的面积量了一遍,告诉中介:“这房子得房率可比老李家高出两成啊!”

楼层、朝向、装修、户型等

关于楼层,顶层和底层一般卖不上价,砍价的时候也可以以楼层为由让对方降价。

据我们对多位住顶层与底层的小伙伴的采访,顶层即便所谓的隔热层防雨层做得再好,难免会出现夏天热,雨季吵的现象,底层则一般有采光差,不安静,蚊虫多等弊端。

关于朝向,南向比北向要贵,一方面,九年义务教育告诉我们我国的太阳在南面,南边有更充足的光照,另一方面,我国北方的冬天有凛冽的西北风,朝北的话贼冷。

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